任意売却で疑問になりやすい項目を解説！
このサイトでは、任意売却で疑問を持ちやすい項目について詳しく解説します。
競売にかけられる前に対処すれば安心なのかという点は、多くの人が疑問を持つところです。
実際に行う場合には業者選びのポイントも押さえておかなければなりませんので選び方のコツも説明していますし、タイミングに関しても述べています。
基本的なことを知らないまま動いてしまうとスムーズに進みませんし、希望が通らない可能性もあります。
競売にかけられる前に対処すれば安心！？
任意売却では、疑問になりやすいいくつかの項目があります。
まずは競売に関することですが、これは現在住んでいる住宅等の所有不動産が債権会社によって競売にかけられ、入札者の中でももっとも高く値をつけた人に自動的に売り渡されていくものです。
所有者の意向は反映されませんし、立ち退きを要求されてしまいますので、そうなる前に任意売却を済ませるのが賢明です。
業者に依頼するタイミングが難しいという声も多いのですが、返済が難しいと感じた時点ですぐに相談することが重要であり、早ければ早いほど希望の条件に近い売却が期待できます。
無事に売却が成立した後は、そのお金で完済できれば住宅ローンの支払いが無くなりますが、完済できなければローンが残ります。
任意売却後に後悔しないために注意するべきこと
家を購入したが、住宅ローンを払うことが難しくなってしまった方がいると思われます。
会社からリストラされて安定した収入が無くなれば、ローンを払い続けることは無理です。
住宅ローンを返済できないケースの売却方法があります。
それが任意売却です。
住宅ローンを利用している銀行の許可が必要です。
ただ、返済できなくなった方に適した方法のように感じられますが、後悔している方が多いので本当に任意売却していいのか見極めることが大事です。
売却価格は銀行が決めるため、思っていたより価格が低くなることがほとんどです。
本来はもっと高く売却できたのに、安い価格で売却してしまうのは勿体ないです。
さらに安く売却させることで多くの借金が残ることも知っておくべきポイントです。
任意売価を決める前に、実際に利用した人の意見を参考にしていることをおすすめします。
実際に利用した人の意見はかなり参考になるため、有益な情報を得ることができます。
また、多くの借金が残ってしまうと破産しなければいけなくなるため、それを防ぐために不動産のプロに相談してみるべきです。
分かりやすく説明してくれて、適切なアドバイスもしています。
1社だけではなく、複数から話を聞くべきです。
任意売却は基礎知識をしっかりと知っておくことが重要
任意売却は様々な理由で住宅を手放さなければいけない場合、非常に有利に売却をすることができる方法と注目されつつあります。
特に住宅ローンの支払いが滞ってしまった時などは、一般的には競売にかけられこれが売れてしまった場合にはすぐに退去をしなければならず、また引っ越し費用なども捻出することができないケースが多かったのですが、任意売却の場合には自分自身で売却価格を設定することができ、その方法によっては住宅ローンを支払ってもさらに利益を得ることができる場合も多いため注目されるものとなっているのが特徴です。
しかし、任意売却をそれが場合には基礎知識として、債権者である金融機関の了解が必要であることを忘れてはなりません。
住宅ローンが残っている場合にはその住宅は抵当権が付いていることが多いため、その債権者である金融機関の同意を得ないと売却することができないことになります。
また、その債権の取り扱いの状況も確認しておくことが重要であることも、任意売却を行う際の基礎知識で重要なポイントです。
競売と比べた時の任意売却を選ぶメリットとは
任意売却のメリットは、競売にかけるよりも高くで売れることです。
競売は通常の価格より2～3割安く取引される傾向にあり、期間も早くて6ヶ月から7ヶ月、遅い場合は2年～3年もかかります。
任意売却だと相場と同じくらいの価格で売れる可能性が高く、手続きも早く終わります。
多くの購入希望者に情報を提供し、良い条件を提示してくれる人を探すことができるためです。
高く売れれば住宅ローンを減らすことができ、さらに引越し代や生活費に使う分まで残ります。
また任意売却はその過程が通常の売買と変わらないので、競売よりも近所の目を気にしなくて済むのもメリットといえます。
インターネットや新聞に物件が記載されることもありません。住宅ローンを滞納してしまい意思に反して競売にかけられた場合は、任意売却を選ぶことで物件に関する情報は削除され誰も見られない状態になります。
近所からは通常の引越し作業に見えるので、精神的負担が軽くなります。
任意売却は便利な住宅売却法だがデメリットもある
任意売却とは、不動産ローンの返済が困難になった住宅等を市中で売却し、その代金を返済に利用することをいいます。
裁判所の決定にしたがって競売に付されるよりも高値で売却できる可能性が高く、また明け渡しにかかるスケジュールの調整に融通が利きやすいというメリットがあります。
競売のように官報に公告されることがないため、周囲に知られにくいのもメリットの1つです。
一方、任意売却にはデメリットもあります。
それは、関係者の同意がなければ実行できないということです。
具体的にはまず債権者である金融機関や保証会社の同意が不可欠で、これがなければ担保権を解除できません。
競売よりも高く売れることから同意は比較的得られやすいと言われていますが、いずれにせよ交渉が必要です。
また、連帯保証人の同意も必要となります。
これはたとえば夫婦のマイホームであればどちらか一方がローンの名義人で他方が連帯保証人というケースがしばしばなので、仮に別居中であったりしても家族できちんと話をすることが大事です。
トラブルを避けて任意売却するためには不動産会社選びが重要です！
ご自宅の住宅ローンが払えなくなった場合、裁判所の競売手続き開始を待つ方法ではなく、自宅等を売却した売買代金で住宅ローン等を完済できないが、金融機関にご自宅についている担保（抵当権）を解除してもらって売却するいわゆる任意売却という方法もあります。
この方法は競売で落札される金額よりも高い値段で売却されることが見込まれる場合に利用されますので、売主にとって競売よりも残債が減るというメリットがあります。
また債務が残るという点以外は、通常の売却と同じですので売主の希望する引き渡し日を主張する事ができます。
しかし、この任意売却は、原則として住宅ローンの残債務を全額回収できる金額でないと担保の解除に応じない金融機関の合意を取り付けなければなりません。
従って、売主単独で出来るものではありませんし、かといって実績の少ない不動産会社に依頼すると、金融機関との交渉に失敗し、競売されてしまうというトラブルになりかねませんので、必ず経験豊富な不動産会社に依頼しましょう。
任意売却を利用した方々の中でも分かりやすい事例を確認すると安心です
住宅を建てて生活を送っていた方でも、後に何らかのアクシデントや想定外の出来事によって、住宅ローンの支払いが出来ない状態に陥ってしまう方も実在しています。
この場合は借金を無くすために自宅の売却を検討する方もいますが、残債が残っている物件においては金融機関が債権者となるので勝手に売却をすることはできません。
この問題は弁護士等に依頼をすると任意売却の方法で手放すことができ、分かりやすい事例では4,000万円の住宅ローンを組んでいて、残債が2,500万円という場合では、任意売却で2,500万円以上の価格で売れた場合は、実質的に借金をゼロにできます。
ところが2,000万円でしか売却できなかった場合は、単純計算で500万円の借金が残ったままになるので、この部分の支払いは必要とされます。
しかし、弁護士に依頼をして任意売却にて売り出した場合、残債が残ったとしても引っ越し料金を工面できたり、残債は返済しやすいように組み直しをすることもできるので、不安を感じずに積極利用することで家族も守れるのではないでしょうか。
破産管財人による任意売却の提出書類は、裁判所が関係する
任意売却は債務の返済が難しくなった不動産の所有者が買主を探して売却することを指す場合と、破産手続きの中で、裁判所に選任された破産管財人が裁判所の許可を受けて売却する場合とがあります。
破産管財人が任意売却する際は、不動産に設定された抵当権者などの了解を得た上で抵当権を抹消登記を申請します。
担保がついた不動産は高く売却できないため抹消した後に売却し、売却代金を抵当権者を初めとする債権者に返済するのです。
不動産を破産管財人が売却する際の提出書類としては、破産管財人が裁判所に選任されたことを証する書面と裁判所書記官が発行した印鑑証明書、売却許可決定書さらには買主の住所を証明する書面などが必要です。
場合によっては抵当権者が抹消に同意しないことがあります。
担保権は他の債権者に先立って弁済を受けられる権利ですから、抵当権を実行し売却代金から自分の債権に充当することが可能です。
この場合は任意売却はうまく運びません。
任意売却の査定額は不動産競売より高くなる
任意売却は住宅ローンの支払が延滞した状況において、持ち家を売却しながら金融機関と交渉をして住宅ローンの処理を同時に行う手続きのことです。
住宅ローンの毎月の支払を延滞すれば、やがて金融機関から差し押さえ申し立てがなされて、裁判所の関与のもとで落札者に売却されることになります。
裁判所の関与のもとでの競売手続きでは、落札代金を納付すれば買受人に所有権が移転しますが、落札価格は相場に比べるとかなり安い値段になるのが一般的です。
これに対して任意売却では、住宅ローンについての返済条件の交渉を同時進行するという特性はありますが、普通の不動産売買と変わることはありません。
そのため任意売却の査定額も、競売価格に比べると相場に近い価格で落ち着くことになります。
相対的に相場に近い価格で売却できるのは、金融機関にとっても回収できる債権額がふえるためメリットです。
売却代金を住宅ローンの残債務に充当することになるからです。
任意売却を行う時は専門ノウハウを持つ仲介業者を選ぶことが重要
任意売却とは、ローンの返済が困難になった不動産を売却し、その代金を残高の返済に充てることをいいます。
通常であれば代金で残高を完済できる見込みがなければ銀行などの債権者はローンにかかる抵当権を抹消しないため、売却は事実上困難となりますが、残債を少しでも減らしてから改めて返済を続行するなどの条件付きで売却を実行するという点が、通常の不動産売却と異なります。
任意売却であっても売却の方法自体は通常と変わらないため、一般的には不動産会社に買い手探しを依頼し、売買契約を仲介してもらうこととなります。
ただ、いつまでも契約がまとまらないとその分だけローンの滞納額が増えてしまうため、任意売却では債権者と話し合ったうえで一定の期限を設けて営業活動を行うのが普通です。
そのため、短期間でも確実に売れるような、専門的なノウハウを持った不動産会社に買い手探しを依頼することが重要になってきます。
同様の物件を数多く取り扱ってきた不動産会社なら、債権者との交渉に関するノウハウの蓄積もあります。
任意売却で買取業者がつかない場合はどうすればいいでしょうか
住宅ローンを滞納してしまったけれど、家を競売にかけるのだけは避けたい、そのような人にお勧めなのが任意売却です。
競売と違って、市場価格に近い値段で家を買い取ってもらうことができます。
しかしこの場合、なかなか買取業者が見つからないいうこともあります。
そのような時は価格設定の見直しを始め、買取条件を調整するようにしましょう。
特に一番重要なのは、任意売却に特化した不動産会社を選ぶことです。
これらの会社は普通の不動産会社とは異なり、任意売却の知識が豊富にあるため、適切なアドバイスをしてもらえます。
ただし残念なことに、中にはあまり誠実とはいえない対応をする会社もあるため、その点には気を付けておきましょう。
不誠実な対応をする会社の特徴として、手数料の前払いを要求したり、高額の転居費用を持ち出したりして来ることがあるので要注意です。
逆に交渉力があるとか、売却後の相談にも乗ってくれる、対応が早い会社は信用に値すると考えてよさそうです。
住宅ローンの返済が困難になったら任意売却の検討を
住宅ローンを返済中の住宅を売る時は、通常であれば売却代金でローンの残額を完済するか、住み替えローンなどを利用するかしなければ売却について債権者の承諾を得ることができません。
しかし、特殊な事情がある場合は、売却が可能になることがあります。
これを任意売却といいます。
任意売却とは、ローンの返済が困難になった不動産を、売却代金で完済できる見込みがないにもかかわらず債権者の承諾を得て売ることをいいます。
なぜこのような方法が可能になるかというと、返済も売却のどちらもできない状態がずっと続くと、物件所有者と債権者の双方にとって不都合が生じる可能性があるからです。
ローンの返済ができなくなった物件は、一般的には裁判所の許可を得て競売に付されますが、競売は競争入札によって買い手を募るため、落札額が市価より著しく低くなるおそれがあるほか、そもそも応札者が現れないこともあります。
これに対してし任意売却では通常の不動産取引と同様に市中で買い手を探すため、競売よりも高く売ることで残債をより多く減らせるチャンスがあります。
任意売却不動産屋によってやっていないところもある
任意売却を考える際、不動産屋によって提供されるサービス内容は異なることがあります。
一般的に、任意売却不動産会社は専門的なアドバイスや手続きのサポートを提供しますが、中にはやっていないところもあることは認識しておくべきです。
まず任意売却不動産会社のサービス範囲にはバラつきがあることがあります。
例えば、一部の会社は無料相談や物件の査定、売却戦略の提案など、総合的なサポートを提供しています。
しかし、その一方で一部の会社は特定の地域や物件種別に特化したサービスしか行っていないこともあります。
法律や税金に関するアドバイスが限定的な場合もあります。
不動産売却には法的な手続きや税金の関連がつきものですが、全ての不動産会社がこれに精通しているわけではありません。
売主側が法律や税金に関する情報を正しく理解し、専門家の助言を得ることが必要です。
さらに買手の選定や交渉のサポートが限定的な場合もあります。
任意売却は買手を見つけるだけでなく、交渉や契約締結の過程も重要です。
一部の不動産会社はこの部分には積極的に関与せず、売主側が自身で買手との交渉や契約を進める必要があります。
任意売却をする時には市役所に連絡を入れた方が良いのか
任意な売却をする際に、役所に連絡をいれることが良いかどうかは、一般的にはおすすめされるステップです。
任意売却は不動産の取引に関わる重要なプロセスであり、連絡は正確な情報提供と円滑な手続きを支援するために役立ちます。
役所に連絡をいれる主な理由は以下の通りです。
不動産の売買や所有権の変更に関する情報は、地方自治体の市役所で管理されています。
任意売却による所有権の変更を正確に反映させるために、役所に変更届を提出することが必要です。
売却時には不動産取得税や固定資産税などの税金が関わることがあります。
役所への連絡方法や提出書類などは、地域や国によって異なる場合があります。
任意売却の手続きを始める前に、該当する市役所のウェブサイトや窓口で必要な情報を収集し、適切な手続きを行うことが重要です。
総括すると、任意な売却をする際には役所に連絡を入れることが良い選択と言えます。
所有権の変更や税金処理、公共料金の手続きなど、重要なプロセスを円滑に進めるために、正確な情報提供を行うことが大切です。
地域の規定に従いながら、スムーズな任意売却手続きを進めることをおすすめします。
任意売却が売れない場合、どのような顛末をたどるのか
任意売却とは住宅ローンの支払いを延滞している状況において、相場に近い価格での売買契約成約を目標に行動しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の処遇について合意に達するまでの一連の取引のことです。
住宅ローンにはローン返済中は第三者に売却することを禁止する特約が設定されているのが一般的なので、任意売却を進めるには金融機関からの同意を取り付ける必要があります。
裁判所主催の競売手続きでは、相場の三割未満での落札が一般的なので、相場の三割以上の価格で売買できる見通しが立てば金融機関からの同意をえるチャンスが高くなります。
しかし買い手がつかない場合、つまり売れない場合はどのような結末を迎えることになるのでしょうか。
売れない場合は裁判所が主催する競売手続きが進捗することになります。
具体的には最高額での落札者が、裁判所が決定した売買価格を現金納付することで確定的に所有権を取得し、現在の住人は強制的に立ち退きを迫られることになります。
任意売却とは所有者の同意が必要で法的な強制力を持つわけではない
現在自らが所有する不動産を入手する際の支払い方法のひとつとして、住宅ローン等の融資を受けていれば不動産の取得だけではなく債務も同時に発生します。
金融機関は融資の申し込みを受けた時点で融資を実行するときに、不適格な条件が無いかをまずは審査します。
次に現時点での所得金額などから将来間違いなく回収できるか、それを担保するために抵当権を設定できるかなどを確認し問題がなければ資金の交付を行います。
このように債権者や債務者が奏法を信用し信頼することで融資が行われるのですが、やむを得ない社会的情勢などの変化があれば返済が滞ってしまうことも有りえるのです。
その際に債権者である金融機関は複数回返済が遅れた場合には、督促樹の発行をするなどで入金を促し融資金回収を図ります。
その最終的な手段が任意売却であり法的な強制力を持ち、債権者には拒否権等の一切が認められず売却金額も通常売却と比較すれば低額になってしまいます。
一方債務者が返済が困難だと判断した場合には事前に金機関にも相談し、その不動産を売却することで返済を行う任意売却という方法があるのです。
これはあくまでも自らの意志によるものでなければならず、併せて金融機関などから承認を取り付けなければなりません。
他にも多くの規制もあるのですが一時的に抵当権の解除も実施してもらえ、売却金額も通常売却と変わらないという大きなメリットもあります。
任意売却に失敗することでカード破産になることも
任意売却とは相場に近い価格での売買契約締結を模索しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの帰趨に関する交渉で合意するまでの一連の取引のことです。
すでに毎月の住宅ローンの支払いを延滞している状況にあり、経済的に厳しい事情に置かれているのが一般的です。
住宅ローン以外にも消費者ローンなども抱えていると、経済的破綻に発展するリスクはかなり高いものと見なければなりません。
住宅ローンには金融機関の承諾なく所有権移転を禁止する特約が付属しているのが一般的です。
任意売却に金融機関が同意するのは、相場の三割以上の価格で売却できる算段がついたときと考えられます。
仮に任意売却で住宅ローンの支払いに充当することができたとしても、多重債務の場合債務超過の状況を解消できないことは十分予想されるところです。
仮に消費者金融などが任意売却をしても残った場合には、結局カード破産をせえざるをえない環境に追い込まれることもありえます。